Na koszt kredytu hipotecznego składają się różne elementy, a jednym z ważniejszych jest marża. W porównaniu z oprocentowaniem często jest niewielka, ale ma znaczący wpływ na ostateczny koszt kredytu i wysokość rat, które będziemy musieli spłacać. Dlatego, zanim zaciągniemy zobowiązanie, powinniśmy sprawdzić wysokość marży kredytu hipotecznego. Czym w praktyce jest marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć? Poniżej garść najważniejszych informacji. Koniecznie się z nimi zapoznaj!
Co to jest marża kredytu hipotecznego?
Marża kredytu hipotecznego to jeden z elementów, na którym zarabiają banki z tytułu udzielanego wsparcia finansowego. Dla wielu z nas kredyt hipoteczny jest jedyną szansą na spełnienie marzeń o zakupie nieruchomości, ale banki mają do tego zupełnie inne podejście. Udzielają kredytu tylko wtedy, gdy jest to dla nich opłacalne. Marża kredytu hipotecznego jest częścią oprocentowania, określoną w umowie kredytowej. Wyrażana jest w procentach w ujęciu rocznym, a jej wysokość zależy w dużej mierze od polityki kredytowej konkretnej instytucji finansowej. Najczęściej marża kredytu hipotecznego pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania, ale warto wspomnieć, że jej wartość podlega negocjacjom i najlepiej rozpocząć je przed zawarciem umowy kredytowej.
Od czego zależy marża kredytu hipotecznego?
Jak już wcześniej wspomnieliśmy, marża kredytu hipotecznego w dużej mierze zależy od polityki kredytowej konkretnego banku. Jednak są też inne czynniki, które realnie wpływają na jej wysokość. Zaliczyć do nich możemy:
- Wysokość kredytu – kredyt hipoteczny może opiewać na setki tysięcy złotych, ale im więcej pieniędzy potrzebujemy, tym większe ryzyko ponosi bank i może to skutkować wyższą marżą.
- Wysokość wkładu własnego – przy niskim wkładzie własnym (poniżej 20%) bank ponosi wyższe ryzyko, dlatego zwykle stosuje podwyższoną marżę.
- Zdolność kredytowa – zdolność kredytowa nie tylko jest przepustką do uzyskania finansowania, ale również wpływa na wysokość marży. Im wyższa zdolność kredytowa, tym mniejsze ryzyko, że pojawią się problemy w spłacie zobowiązania, co przekłada się również na znacznie niższą marżę banku. Dodatkowo osoby z wysoką zdolnością kredytową mogą podjąć próbę negocjacji marży zaproponowanej przez instytucję finansową.
- Wysokość wskaźnika LTV – wskaźnik Loan to Value określa relację kwoty zobowiązania do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu. W praktyce im wyższy jest ten wskaźnik, tym wyższa jest marża kredytu hipotecznego.
- Prowizja banku – na wysokość marży może wpływać stawka jednorazowej prowizji za udzielenie wsparcia finansowego. Oferty bez prowizji lub z niską prowizją mają odzwierciedlenie w wyższej marży kredytu. Z kolei wyższa prowizja zwykle obniża wysokość marży i zarazem raty kredytu.
- Relacje z danym bankiem – niektóre instytucje finansowe oferują niższą marżę swoim stałym klientom.
- Wykupienie innych usług – marża kredytu hipotecznego może ulec obniżeniu dzięki skorzystaniu z dodatkowych produktów banku, na przykład w zamian za założenie konta lub wykupienie ubezpieczenia.
Jak sprawdzić marżę kredytu hipotecznego?
Wysokość marży kredytu hipotecznego powinna znajdować się w umowie kredytowej, więc aby ją poznać, musimy zajrzeć do tabeli opłat banku, w którym zamierzamy zaciągnąć zobowiązanie finansowe. Warto jednak pamiętać, że jej ostateczna wysokość może się zmienić po ocenie naszej zdolności kredytowej. Jeśli nie będzie za wysoka, a analityk oceni, że przyznanie nam kredytu hipoteczne jest ryzykowne, to bank może podnieść wartość marży. Innym sposobem na określenie marży kredytu hipotecznego, jest skorzystanie z dostępnych w Internecie kalkulatorów kredytów hipotecznych.
Jak negocjować marżę kredytu hipotecznego?
Aby negocjować marżę kredytu hipotecznego jeszcze przed podpisaniem umowy z bankiem, potrzebujemy solidnych argumentów. Mogą nimi być np.:
- stabilne zatrudnienie, najlepiej na podstawie umowy o pracę,
- wysokie dochody,
- dobra historia kredytowa,
- brak innych zobowiązań finansowych,
- zgromadzenie wysokiego wkładu własnego,
- przeniesienie konta osobistego do banku, w którym ubiegamy się o kredyt,
- wybranie oferty z wyższą prowizją,
- przedstawienie alternatywnej, tańszej oferty innego banku,
- zdecydowanie się na inne produktu finansowego oferowane przez bank.
Istnieje też możliwość negocjacji wysokości marży w czasie spłaty kredytu hipotecznego. Nie ma jednak gwarancji, że nam się to uda, ale czasami warto spróbować. W takich przypadkach należy sporządzić wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego i poprzeć go solidnym uzasadnieniem takiej prośby.
