Jest sporo powodów, dla których wiele osób poszukujących mieszkania, decyduje się na zakup mieszkania używanego, czyli na rynku wtórnym. Czasem chodzi o chęć zamieszkania w najbardziej odpowiadającym nabywcy miejscu, czasem takiej decyzji towarzyszy przekonanie, że cena mieszkania używanego będzie niższa od nowego mieszkania deweloperskiego, a czasem jeszcze inne względy, jakimi kieruje się indywidualny nabywca.
Praktyka pokazuje, że chęć nabycia nieruchomości na rynku wtórnym, niesie ze sobą szereg problemów, jakie nie występują, gdy przedmiotem transakcji jest lokal nabywany na ryku pierwotnym, czyli nowe mieszkanie kupowane od dewelopera. Fakt, że takie problemy mogą wystąpić, na pewno nie oznacza, że klient powinien ze swoich zamiarów zamieszkania w wymarzonym przez siebie miejscu zrezygnować. Jest wręcz przeciwnie! Zwłaszcza, gdy się skorzysta z porad ekspertów obrotu nieruchomościami i ekspertów kredytowych.
Pewną specyfiką nieruchomości dostępnych na rynku wtórnym jest, że mogą tu występować różne formy własności mieszkań i domów. Informacje o większości tych nieruchomości zapewne są zawarte w księdze wieczystej, tzn. rejestrze publicznym, przedstawiającym stan prawny nieruchomości. Nie wszystkie nieruchomości mają jednak swoją księgę wieczystą. Może to oznaczać, że na nieruchomości nie ciąży żaden dług hipoteczny, ale to nie znaczy, że nabywca nie musi interesować się stanem prawnym nabywanej nieruchomości. Przede wszystkim powinien sprawdzić, czy sprzedający ma prawa do zbywanej nieruchomości. Może to być umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, a może być to akt darowizny. W tym drugim przypadku trzeba sprawdzić, czy na nabywanym lokalu nie ciąży np. dług z tytułu niezapłaconego podatku od darowizny.
Jeszcze inną formą własności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w skrócie SWPdL. Dotyczy to tzw. mieszkań własnościowych w budynkach należących do spółdzielni mieszkaniowych. SWPdL jest tytułem własności pozwalającym na zbywanie i nabywanie prawa własności do lokalu oraz jest prawem dziedzicznym. Po sprawdzeniu tytułu prawa własności do nabywanej nieruchomości, nabywca musi też sprawdzić, czy na lokalu nie ciążą długi i czy nie jest ono obciążone wpisaną do księgi wieczystej hipoteką. Zabezpieczona hipoteką wierzytelność, mogąca mieć związek z kredytem hipotecznym jest związana z nieruchomością, a nie osobą właściciela. Tak, więc bank-wierzyciel, który udzielił kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, będącej przedmiotem aktu kupna-sprzedaży, będzie zgodnie z obowiązującym prawem zaspokojony w pierwszej kolejności. W praktyce oznacza to, że sprzedający lokal obciążony długiem hipotecznym, musi w pierwszej kolejności spłacić kredyt hipoteczny i zadowolić się różnicą, jaka mu pozostanie po spłacie.
Czy można się ubiegać o kredyt hipoteczny, gdy nabywane mieszkanie jest już takim kredytem obciążone?
Właściwie odpowiedź na to pytanie padła powyżej. Obciążający nabywane mieszkanie kredyt hipoteczny nie jest przeszkodą do otrzymania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym. Jeśli nabywca takiej nieruchomości przedstawi bankowi, w którym złoży wniosek kredytowy wszystkie dokumenty potwierdzające odpowiednią zdolność kredytową i dobrą historię kredytową i zapewni wpłacenie obligatoryjnego wkładu własnego, to bank po przeprowadzeniu przez wskazanego przez siebie rzeczoznawcę wyceny nieruchomości i po przeprowadzeniu niezbędnych analiz, najprawdopodobniej wyda pozytywną decyzję o udzieleniu kredytu hipotecznego.