Księga Wieczysta to rejestr prawny zwierający wszystkie informacje o nieruchomości, dla której została założona. Księga wieczysta składa się z następujących czterech rozdziałów:
Rozdział 1. Zawiera opis nieruchomości z podanym metrażem, ilością pomieszczeń, sanitariatami, a także prawa właściciela do części wspólnej (parking, windy, garaże itp.)
Rozdział 2. Ten rozdział zawiera informacje o właścicielu lub właścicielach, albo o użytkowniku, bądź użytkownikach mieszkania, domu lub innej nieruchomości. Wyszczególnione są w tym rozdziale KW wszystkie osoby mające prawo zamieszkiwać lub użytkować tę nieruchomość.
Rozdział 3. Dotyczy praw i roszczeń związanych z mieszkaniem, domem lub inną nieruchomością, dla której KW została urządzona. Rozdział ten zawiera informacje o wszelkich możliwych zadłużeniach, np. z tytułu niepłaconych czynszów lub egzekucji komorniczych.
Rozdział 4. Jest poświęcony informacjom o hipotekach ustanowionych na mieszkaniu, domu lub innej nieruchomości, której dotyczy KW. Rozdział ten informuje o wierzycielach, na rzecz, których zostały ustanowione hipoteki oraz o wysokościach tych hipotek.
Warto przypomnieć, że HIPOTEKA jest ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpieczającym wierzytelność kredytodawcy lub pożyczkodawcy na rzecz, którego hipoteka została ustanowiona i zapisana w Księdze Wieczystej, na wypadek, gdyby właściciel mieszkania, domu lub innej nieruchomości nie wywiązywał się z obowiązku spłacania kredytu lub pożyczki.
Jak widać księga wieczysta zawiera podstawowe informacje o mieszkaniu, domu lub innej nieruchomości, z którymi każdy potencjalny nabywca tej nieruchomości musi zapoznać się w pierwszej kolejności, jeśli chce uniknąć strat.
Są jednak przypadki, kiedy dochodzi do transakcji kupna/sprzedaży mieszkania, domu lub innej nieruchomości, dla których księga wieczysta nie została urządzona z różnych przyczyn. Najczęściej brak księgi wieczystej dotyczy lokali mieszkalnych objętym tzw. spółdzielczym własnościowym prawem do danego mieszkania. Inną często występującą przyczyną braku księgi wieczystej jest długoletnie zamieszkiwanie danego lokalu przez tego samego właściciela lub użytkownika, który zaniedbał załatwienie formalności związanych z ustanowieniem księgi wieczystej na zajmowany przez siebie lokal.
Nabycie mieszkania, domu lub innej nieruchomości bez urządzonej na nie księgi wieczystej, nie jest niezgodne z prawem, a przeniesienie prawa własności na nabywcę tej nieruchomości jest skuteczne. Jednakże transakcja kupna sprzedaży nieruchomości bez możliwości zapoznania się ze wszystkimi informacjami, jakie w KW muszą być umieszczone, jest obarczona wielkim ryzykiem po stronie nabywcy, które niektórzy nabywcy ponoszą świadomie, ponieważ na ogół cena mieszkania, domu lub innej nieruchomości, nie posiadającej KW może być dużo atrakcyjniejsza od cen lokali porównywalnych.
Kupujący mieszkanie, dom lub inną nieruchomość niewpisaną do księgi wieczystej, świadomie pozbawia się tzw. rękojmi wiary publicznej, jaką nabywa, gdy przedmiot transakcji posiada księgę wieczystą ze wszystkimi informacjami, których wiarygodność jest chroniona prawem.
Potencjalny nabywca mieszkania, domu lub innej nieruchomości, oprócz ryzyka dokonania zakupu lokalu obciążonego wadami prawnymi, musi się też liczyć z koniecznością poniesienia kosztów związanych z założeniem księgi wieczystej na nabytą nieruchomość.
Z praktyki wiadomo też, że uzyskanie w banku kredytu hipotecznego na zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości, które nie mają księgi wieczystej jest właściwie niemożliwe.
Tak, więc na pytanie czy warto kupić mieszkanie, dom lub inną nieruchomość, gdy nie mają księgi wieczystej, odpowiedź powinna brzmieć: raczej nie.
Potrzebujesz kredyt hipoteczny w woj. Opolskim? Sprawdź eksperta kredytowego w swojej okolicy: